美國買房心得分享:德州買房紀錄

by Nakaw
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來美國七年,今年終於在美國買房了!雖然不是什麼百萬豪宅,但至少是個可以安居的小屋。就讓我來分享一下在美國買房的經驗吧!

美國買房第一件事情:在售屋網上找房子

在路上找有掛上售屋牌子的房子太耗時了,直接上售屋網站找房最快!以下分享幾個美國的售屋網連結:

Zillow:這應該是最普遍使用的美國售屋網站。進入網站後,輸入想要購屋的地點,就會跳出該城市所有待售的房屋。這個網站還可以按照自己的喜好設定購屋預算、區域等。

Redfin:這個網站我也很喜歡使用,有時候甚至覺得比Zillow好用,在找房子的時候,會告訴我該房屋是否位於淹水區(Zillow好像沒有這個功能)。

Realtor:也可以在這個網站上找房子,我自己比較少用。

預約看房

當時我在Zillow看上了某間房子,直接點選了預約看房,十分鐘內就有人打電話給我並安排了看房的仲介,立刻就約好了隔天看房子。距離我第一次看房到真正買房,中間大約隔了六個月的時間,這期間仲介一直很耐心的帶我們看不同的房子。

Open House 開放參觀的房子

周末的時候,會有一些要賣房的屋主開放自己的房屋讓有興趣的人參觀,一般來說屋主自己不會在家,而是委託賣房仲介在開放房子參觀的期間待在房屋中,如果有人來參觀的話,仲介可以協助推銷房屋。我們當時也逛了不少Open House,不用預約就可以參觀也比較方便。

因為我們是住在德州比較小的城鎮,所以只有周末才會有Open House。德州的大城市,例如:達拉斯或休士頓,週間都會有Open House可以參觀,有些甚至還可以自助看房,屋內一個人都沒有,可以隨心所欲自由自在的看房。

● 聯繫房產經紀人(俗稱仲介)

在美國,賣方和買方都各有仲介,我覺得這樣的好處就是買方仲介不會為了賣房而隨便推銷不適合買方的房子。如果不喜歡仲介網安排的房屋仲介,也可以要求換一位服務。我自己是很喜歡我們的買房仲介,第一次看房的時候,她就直接說那棟房子不太好,叫我千萬不要買。也因為她的誠實,讓我之後很放心的讓她帶我們去看她幫我們篩選的房屋。

選擇房屋地點

● 學區

身為有小孩的家長,學區是我們的首要考量。沒有足夠的資金讓小孩讀私立學校,至少也要選個不要太差的學區讓孩子就讀。當地的教師朋友和我們推薦了三個學區,所以我們基本上就是以那三個學區的房子為主,其他學區的房子,價格就算不錯也不在我們的考慮範圍內。

● 避開災害區

我們這個小鎮上有幾區是淹水機率比較高的,相對的,淹水區的房屋保險也會比較高,所以買房的時候得盡量避開會淹水的地方。其中一個好學區就有大部分的房子都在淹水區,所以我們也只剩下兩個學區的房子可以選擇。

向賣方出價Make an Offer

大約看了半年的房子吧!有一天終於看到一棟地點、價格以及屋況都不錯的房子,看完房的當天,我們就決定向賣方提出Offer,由於屋況良好,仲介建議我們不要砍價,按照賣方所提出的價格出價就可以了。我們稍微比較了鄰近房子的價格,覺得該屋主出的價格很合理,也在我們的買房預算內,所以就聽從了房屋仲介的話,直接原價出價,隔一天屋主就透過他的仲介回覆,說他已經接受我們的買房offer了。

● 現金買房Cash Buyer

如果手上有足夠的買房資金,並不需要透過貸款,這種買房方式稱為Cash Buyer。一般Cash Buyer在出價的時候,最好要順便提出存款證明,這樣賣方才會有比較高的機率會接受買方的出價。

● 貸款買房 Mortgage

貸款買房應該是比較普遍的買房方式。一般在看房的時候,仲介會先請買方向銀行申請一個貸款的的Pre-approval,也就是銀行要開出一個買方可以貸款多少的證明,這樣買方就知道自己可以買多少錢的房子,並且在出價的時候也可以向賣方出示銀行的證明,提高賣方接受出價的機率。

然而,有些仲介並不會提醒買方向銀行申請Pre-approval,就會出現在出價時,賣方接受了買方的出價,結果銀行不貸款給買方的狀況。這時賣方只好將標示預定的房屋再次放到售屋網上賣,中間浪費了不少時間(買方也浪費了訂金)。

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我們的狀況比較特別,因為今年(2023)美國的買房利率實在是太高了,原本我們想要等利率再低一點的時候買房,但剛好台灣的家人願意幫忙,將台灣的房子抵押貸款借錢給我們買房,所以我們等於是在台灣貸款買美國的自住屋,在美國這邊算是現金買房(Cash Buyer)。出價的那一天,台灣的家人還沒有將款項匯過來,但因為仲介相信我們,所以先幫我們出價了,在出價被接受的十天後我們才收到台灣的匯款。

付買房訂金Earnest Money

賣方接受了我們的出價後,接著就是付訂金USD$1,100,十天之內如果反悔決定不買房的話,這個訂金還是可以拿的回來的。這十天內,我們必須趕緊找房屋檢修員來檢查房子,看看房子有沒有什麼地方需要維修。我們的房屋檢修員告訴我們房子被維護得很好,基本上沒有什麼需要大修的,一些小修繕的部分,原屋主也同意出錢修理,這部份我們算是進行的很順利。

房屋檢修的部分其實不是必要的,這部分我們必須自己出錢(花了三百多美金),當時我們的房仲強烈推薦我們一定要檢查房子,以免交屋後發現有大問題。我們自己是覺得三百多美金花得很值得,用錢換個安心也是好的。

購買房屋保險

在美國,購買房子是一定要買房屋保險的,沒有在交屋之前買房屋保險,基本上是不能交屋的。一開始,我們找了賣保險的朋友估價,沒想到朋友的保險公司竟然不受理我們的申請,原因是我們要買的房子後院有間小鐵皮屋,那間保險公司不保有鐵皮屋的房子…。後來,房仲幫我們找了她的保險朋友,換了一間保險公司,基本上就沒有鐵皮屋被拒保的問題了(但保費也變高了)!

在德州中部時常會有大風和冰雹雨,屋頂的損壞率較高,所以保險公司都一定會保屋頂的保險。如果沒有屋頂保險,風災來了修一次屋頂上萬都是有可能的!

交屋前檢查

交屋的前一個小時,仲介帶我們去新屋(其實是中古屋)那再次檢查,沒想到該修繕的部分竟然都沒有修,仲介氣炸了,直接打電話給對方的仲介,請他們立刻派人來修繕,並將我們原定的交屋時間延後到下午。這期間,我們先去之前租的儲藏室搬家具,下午的時候再來看一次房子,就發現該修的東西都修好,連草都除好了!

交屋Closing

確認房子沒有問題後,仲介帶我們到Texas Pioneer title去過戶房子。我們抵達的時候,房仲和那邊的工作人員讓我們簽了一堆過戶文件,這些文件原屋主都已經簽好了,所以我們從頭到尾都沒見到原屋主,都是兩方的仲介在處理所有的事情。

我們的仲介幫我們爭取到了一年的房屋保固(原屋主付錢),房子若是需要修繕(包含家電),都可以使用這個保固。原本以為只有買新房才會有房屋保固,沒想到買中古屋也可以享有保固,真不錯。

交屋時,得出示有效證件,當然,得付錢。不接受現金和個人支票,只能去銀行申請Cashier’s check. 房仲在交屋的前幾天就告訴我們實際的付款金額,我們就只需要到銀行臨櫃告訴他們金額,請他們給我們一張Cashier’s check,之後再拿著這張寫著買房金額的Cashier’s check去交屋就可以了!

更換駕照上的地址

美國和台灣不一樣,沒有「戶籍地址」,所以一旦搬家,就一定要去更改駕照上的「居住地址」。本來以為交屋後,一切買房手續就算完成了。但房仲提醒我們還得去登記產權,在登記產權之前必須先更換駕照地址,所以我們還跑了一趟監理站更換駕照地址(順便也換了車牌地址)。更換駕照地址非常簡單,只需要綠卡原本的駕照以及更新駕照的錢,不需要出示交屋證明或是任何地址證明(也可能是當天的工作人員懶惰?之前明明都需要的!)

登記產權

更換完駕照,就可以拿著有新地址的駕照去登記產權。這個部份其實也沒有很急,年底之前完成就可以了(所以我們還沒去用),之後登記完產權再來補充更新,相信應該不是什麼太複雜的事吧!

整體心得

● 購買價格

在美國買房後,就真的覺得台灣的房子好貴呀~!德州算是可以讓我們安居樂業的地方吧?我們的房價為225k,每個月的房貸(台灣還款)一千美金。不過也可能是因為剛買房所以覺得房子便宜,等開始繳地稅後,或許又會改變想法了!

● 房型

三房兩衛一廳一廚、雙車庫、前庭後院。居住坪數1624 sqft,換算成坪數大約45坪,不算大。但這個坪數不包含雙車庫和前庭後院,我先生稍微算了一下,如果他沒有算錯的話,全部加起來大概三百坪吧!這個大小我覺得對我們一家四口剛剛好,爺奶來的話稍微會有點擠,但還是能住的。


從出價到交屋,總共也就三週的時間,中間偶爾會有小插曲,但整體算是挺順利的!感謝前屋主將房屋保養的這麼好,我們住進去後不太需要維修,也沒有裝潢,完全保留了原來的樣子,目前為止住得很滿意,幸福感很高~ 謝謝支持我們的家人和朋友們,我們終於買房啦!

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